Les facteurs de résistance à la baisse des prix dans l'Immobilier vu par la FNAIM

Publié le 8 juillet 2010 par estateservice.fr

COMMUNIQUÉ DE PRESSE - JEUDI 8 JUILLET 11H00 - IMMOBILIER ANCIEN

Les facteurs de résistance à la baisse des prix
Les remèdes pour redonner confiance au marché

Au cours du premier semestre 2010, avec des baisses et des hausses de prix alternées observées chaque mois, les prix des logements anciens sont restés stables. Sur un an (12 derniers mois par rapport au 12 mois précédents), la baisse des prix s’établit en moyenne à -0.7% : elle semble donc toucher à sa fin.

C’est ce que confirme l’opinion. Selon un sondage FNAIM-IFOP, la majorité des Français envisage une stabilité des prix au cours des prochains mois (56%), certains n’excluant pas de nouvelles hausses (28%). Une tendance confirmée par les professionnels eux-mêmes : interrogés en agence, 62% d’entre eux anticipent une stabilité des prix au cours des six prochains mois et 11% de nouvelles hausses.

Grâce aux acquis de baisses enregistrés depuis 2008 (les prix des appartements et des maisons ont retrouvé leurs niveaux observés fin 2005) et aux conditions de crédit extrêmement favorables (les taux ont à nouveau atteint leur plancher historique), la bonne tenue de la solvabilité des ménages constitue sans aucun doute le principal facteur de résistance à la baisse des prix. En effet, alors que les prix ont enregistré une hausse de +82% au cours des dix dernières années, les emprunteurs doivent aujourd’hui faire face à des mensualités1 qui ont progressé en moyenne de +30% ! Une contrainte supportable compte tenu de l’évolution de leurs salaires, +27.4% entre 2000 et 2010 (ou compte tenu de l’évolution du revenu disponible brut2 sur la même période, +46.3%). En termes relatifs, la demande s’exprime donc aujourd’hui dans les mêmes conditions qu’en 2000.

1 Mensualités calculées hors apport personnel sur des prix moyens trimestriels observés France entière aux conditions de taux fixes (TEG) et durées moyennes relevées par la Banque de France.

2 Les salaires sont une composante du Revenu Disponible Brut qui incluent les autres sources de rémunération, gains de placements, allocations diverses ou encore retraites. Source : INSEE, Bulletin mensuel des statistiques du travail, DARES Décembre 2009.

Par ailleurs, les « pluri-accédants » tirent désormais profit des hausses de prix acquises. Étant capables de mobiliser un apport personnel élevé, ils peuvent faire face aux niveaux actuels des prix. Ainsi, par exemple, le produit de la revente d’un logement acquis en 2000 leur permet, aujourd’hui, de constituer un apport personnel de l’ordre 75% dans le cadre du financement d’une opération similaire3.

Pour autant, les facteurs de blocage du marché sont encore nombreux. Après deux années de repli et en dépit d’un léger sursaut observé depuis fin 2009, le volume d’activité s’établit toujours à un niveau inférieur de -25% par rapport aux années 2001-20074.

Le rebond du marché a du mal à se confirmer : 48% des professionnels sondés sur la perception de l’activité se déclarent non satisfaits (et respectivement 45% et 7% assez ou très satisfaits). La clientèle n’est toujours pas plus au rendez-vous : les deux tiers des professionnels déclarent que le nombre de visites en agence ou de contacts Internet a diminué (un tiers) ou est resté stable (un tiers). Au total, un professionnel sur deux est pessimiste quant à la bonne tenue du marché et seulement 28% anticipent une activité plus dynamique d’ici la fin 2010-début 2011, c’est notamment le cas sur le marché francilien.

En Île-de-France, et plus particulièrement à Paris, les évolutions sont singulières. La pression de la demande, supérieure à l’offre, ravive les tensions sur les prix : +3.5% sur un an en Île-de-France et +4.5% en moyenne annuelle à Paris (et même +6.8% entre le 1er semestre 2010 et le 1er semestre 2009). Les intentions d’achat liées à la baisse des prix se sont multipliées, c’est vrai, mais les propriétaires restent réticents à vendre leur bien dans le contexte actuel, par craintes liées aux prêts relais ou de peur de ne pas vendre ou pas au meilleur prix. Et cela, même si la plupart des transactions se réalisent en majorité (70%) dans un délai inférieur à six mois…

En province, à l’inverse, l’offre est excédentaire. Selon les professionnels, la demande est pénalisée par des niveaux de prix jugés trop élevés (dans 76% des cas) et les revenus des acheteurs potentiels ne leur permettent pas d’accéder à la propriété (dans 59% des cas). Ce constat est à relativiser, certes, compte tenu des capacités

3 Le capital restant dû d’un ménage ayant contracté un crédit pour financer 100% d’un achat de 70 m² de surface habitable en 2000 (95 675 € pour 1 367 €/m² moyenne nationale), est de 42 174 € aujourd’hui. En procédant à la revente de son logement cette année (168 000 € pour 2 400 €/m² moyenne nationale), il disposera donc de 125 826 € (168 000 – 42 174). Toutes choses égales par ailleurs, le produit de la revente de son logement lui permettra donc, aux conditions de marché actuelles, de constituer un apport personnel de 75% dans le cadre du financement d’une opération similaire (70 m²) ou de financer l’acquisition de 52 m² supplémentaires (dans le cadre d’un nouveau recours à l’emprunt).

4 Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales.

d’emprunt élevées appréciées au niveau macro-économique (+40% à mensualité constante entre 2000 et 2010). Mais il illustre tout de même les difficultés rencontrées par la clientèle, et notamment par les primo-accédants. Ces derniers constituent en effet seulement un tiers de la clientèle des professionnels.
A la mi-année 2010, le redémarrage attendu de l’activité semble céder la place au renforcement de déséquilibres structurels : la primo-accession recule et de nouvelles hausses des prix apparaissent sur les zones tendues, entretenues par une demande excédentaire (et non par des comportements spéculatifs).
Dans ce contexte, il est certain que le marché de l’ancien ne retrouvera pas plus de fluidité avant plusieurs mois. Au préalable, les ménages devront retrouver confiance dans la pierre et prendre conscience qu’il leur est possible de réaliser un projet immobilier, à l’image des 150 000 accédants qui ont bénéficié d’un prêt à taux zéro dans l’ancien l’an passé !
Dans un contexte économique toujours dégradé (taux de croissance faible, pression du chômage, gonflement du poids des déficits publics, faible progression anticipée du pouvoir d’achat, nouvelle rechute des marchés boursiers), l’immobilier, valeur refuge, peut retrouver ses lettres de noblesse. Et cela, plus tôt qu’espéré, grâce à un nouveau coup de pouce des pouvoirs publics, comme ce fut le cas en 1998 avec la baisse des droits de mutation qui a accompagné le redémarrage de l’activité, ou encore en 2007, avec la déduction des intérêts d’emprunts qui a redonné confiance au marché, alors que beaucoup s’accordaient à dire qu’il était à l’aube d’un retournement brutal…

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